Hypotheek voor starters - Je eerste woning kopen ?

In de huidige markt valt het nog niet mee om als starter een woning te kopen. Op heel veel plekken is de woningprijs nog steeds zo hoog, dat er een behoorlijk inkomen nodig is om een woningaankoop te financieren.

Martin is 30 jaar en heeft een aardig inkomen van € 30.000. Wanneer we uitgaan van de standaard maximale hypotheek van ca 4,5 x het jaarsalaris, kan Martin een hypotheek krijgen van maximaal € 135.000. In de praktijk is de maximale lening met NHG iets hoger, dat is vanzelfsprekend afhankelijk van de rentestand. Zonder Nationale Hypotheek Garantie kan het zijn dat banken bereid zijn nog wat verder te gaan. Dat is afhankelijk van meerdere factoren. Zo kunnen opleidingsniveau en carrièrefase hierbij een rol spelen.

Kijkend naar de woningprijzen is het niet aannemelijk dat Martin veel meer zal kunnen kopen dan een piepklein appartementje. In sommige woonplaatsen zal zelfs dat niet tot de mogelijkheden behoren. Martin wil bovendien niet meer in een piepklein appartementje wonen: hij wil zich voorbereiden op de toekomst en een eengezinswoning aanschaffen. Is dat in de situatie van Martin wel mogelijk?

Partner met inkomen

Als Martin een partner heeft met een eigen inkomen geeft dat direct veel ruimere mogelijkheden. Met twee salarissen kun je immers een hogere hypotheek afsluiten en heb je dus meer te besteden voor de aankoop van een woning. Hierbij liggen er wel een paar gevaren op de loer.

Allereerst de stabiliteit van de relatie. Samen een woning aankopen is een behoorlijke verplichting. Blijkt het samenwonen niet te werken, dan levert dat direct een financieel probleem op. Geen van beiden kan zelf de hypotheek dragen, dus wanneer ze uit elkaar gaan zal de woning verkocht moeten worden. Vaak is de hypotheek bij aankoop hoger dan de waarde van de woning. Dat betekent dat er bij snelle verkoop een hogere hypotheekschuld is dan er door een koper voor het huis betaald wordt: er is een restschuld. Dan staan Martin en zijn partner niet alleen gedesillusioneerd op straat, ze houden er zelfs allebei een schuld aan over.

Wat ook niet vergeten mag worden is de eventuele gezinsplanning. Als Martin en zijn vriendin het wel erg goed met elkaar blijven vinden is de kans groot dat ze op termijn gezinsuitbreiding willen. Wanneer de hypotheek is berekend op twee fulltime inkomens kan het financieel dan lastig blijken om een stapje terug te doen in het aantal werkuren. Dat is erg vervelend als ze eigenlijk wel minder willen werken om voor de kroost te zorgen.

Ondersteuning ouders

Misschien heeft Martin het geluk dat zijn ouders hem willen helpen bij de aankoop van een woning. Er zijn verschillende manieren waarop ze dat kunnen doen.

Soms vindt de bank het voldoende als de ouders op de hypotheek meetekenen. Dat houdt in dat ze medeschuldenaar worden en daarmee net zo aansprakelijk zijn voor de lening als Martin zelf. Martin betaalt zelf de lasten van de hele hypotheek, die eigenlijk te hoog voor hem is. Dat is een risico: kan hij de lasten op de langere termijn wel opbrengen? Hij moet zich goed realiseren welke maandlasten hij aangaat en wat hij in zijn levensstijl moet doen om dat te kunnen betalen. Groeit het inkomen van Martin zodanig dat hij de hypotheek later op eigen kracht kan dragen, dan kunnen zijn ouders van de lening afgehaald worden en is hij in zijn eentje verantwoordelijk.

De ouders kunnen ook een deel van de woning betalen. Uit eigen middelen, omdat ze een behoorlijk vermogen hebben, of door het opnemen van overwaarde uit hun eigen woning. Hierin zijn allerlei constructies mogelijk - afhankelijk van de mate waarin ze willen helpen. Ze kunnen Martin een bedrag schenken, gebruik makend van de schenkingsvrijstelling die daar fiscaal voor is. Of ze kunnen het bedrag aan hem lenen. Dan moet er een leningovereenkomst komen waarin ook afgesproken wordt dat er rente betaald wordt. Deze rente is voor Martin fiscaal aftrekbaar (het is immers voor de eigen woning) en voor de ouders niet belast (zij betalen wel vermogensrendementsheffing over de uitstaande lening). Om het nog mooier te maken kunnen de ouders die rente vervolgens aan Martin schenken. Wie interesse heeft in deze constructie doet er verstandig aan om met een fiscalist of notaris goed door te spreken wat de haken en ogen zijn.

Eigen geld

Het beste is natuurlijk als je een woning kunt kopen zonder dat je een maximale hypotheek nodig hebt. Omdat de koopsom en de kosten wel betaald moeten worden betekent dit dat je eigen geld mee moet brengen. Als Martin een fors bedrag op zijn spaarrekening heeft staan dat hij wil gebruiken bij de aankoop van een woning wordt dat door de banken als zeer positief ervaren. Tegenwoordig is het eigenlijk standaard om de koopsom plus alle kosten te moeten lenen, terwijl het vroeger normaal was om eerst behoorlijk te sparen voordat er een huis gekocht kon worden.

De regeling rondom de hypotheekrenteaftrek is echter niet erg gunstig voor het investeren van eigen geld in een woning. Wie dat nu doet, kan het geld er door de bijleenregeling nooit meer fiscaal aftrekbaar uit halen. Terwijl de starter die begint met een volledige financiering deze aftrek wel houdt (maximaal 30 jaar). Martin kan het eigen geld dan ook misschien beter steken in het op termijn aflossen van de hypotheek. Dat kan door het bedrag als startsaldo te storten in de spaarpolis, beleggingsverzekering of bankspaarpot waarmee kapitaal wordt opgebouwd om de hypotheek in de toekomst terug te betalen. De verschillende mogelijkheden met eigen geld worden door een goede hypotheekadviseur zorgvuldig uitgewerkt.

Speciale regelingen

Voor starters zijn er een aantal regelingen die het makkelijker voor ze zou moeten maken om een woning te kopen. Er zijn mogelijkheden voor Koopsubsidie (www.senternovem.nl) en voor Startersleningen (meer informatie bij de gemeente). En misschien dat je kunt profiteren van een aanbod van een woningbouwvereniging die voormalige huurwoningen aanbiedt met een kortingsregeling (bijvoorbeeld Koopstart). Daarbij kun je de woning dan voor een lagere prijs dan de normale verkoopwaarde kopen, maar moet je het verschil later wel terugbetalen (eventueel aangevuld met een deel van de waardestijging).